घरजग्गा बिक्री गर्दा कस्तो अवस्थामा कति लाभकर तिर्नुपर्छ ?

सरकारले लाभकरमा छुट्टै निर्देशिका जारी गरी घरजग्गा कारोबार गर्दा कस्तो घरजग्गा करयोग्य हो र कस्तो करयोग्य हैन भनी वर्गीकरण गरेको छ । सरकारले जग्गा तथा घरजग्गा निःसर्गमा पुँजीगत लाभकर सम्बन्धी निर्देशिका, २०७२ मार्फत कस्तो जग्गा करयोग्य कस्तो जग्गा करयोग्य होइन भनी उल्लेख गरेको छ ।

कस्तो अवस्थामा लाभकर तिर्नुपर्छ कस्तो अवस्थामा तिर्नुपर्दैन (उदाहरणसहित)

१) कुनै प्राकृतिक व्यक्तिको निम्न अवस्थाको निजी भवन
(क) अविच्छिन्न १० वर्ष वा सोभन्दा बढी अवधि स्वामित्वमा रहेको
(ख) त्यस्तो व्यक्तिले अविच्छिन्न वा पटक पटक गरी कूल १० वर्ष वा सोभन्दा बढी बसोबास गरेका,
कुनै प्राकृतिक व्यक्तिको अविच्छिन्न (लगातार) १० वर्ष वा सो भन्दा बढी स्वामित्व रहेको र सो व्यक्तिले अविच्छिन्न वा पटक पटक गरी कुल १० वर्ष वा सोभन्दा बढी बसोबास गरेको निजी भवनलाई व्यक्तिगत अर्थात् कर नलाग्ने सम्पत्ति मानिएको छ ।

कुनै व्यक्तिको निजी भवन गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति नमानि सो व्यक्तिले सो भवन अबिच्छिन्न १० वर्ष वा सो भन्दा बढी आफ्नो स्वामित्वमा राखेको हुनुपर्ने र सो व्यक्ति सो भवनमा अविच्छिन्न वा पटक पटक गरी १० वर्ष वा सो भन्दा बढी बसोबास गरेको (दुवै अवस्था पुरा गरेको) हुनु अनिवार्य रहेको छ ।

(२) कुनै प्राकृतिक व्यक्तिको १० लाख रुपैयाँभन्दा कम मूल्यमा निःसर्ग गरेको जग्गा, घरजग्गा तथा निजी भवन
कुनै प्राकृतिक व्यक्तिको घरजग्गा (घर तथा घरले ओगटेको क्षेत्रफल बराबरको जग्गा) गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको रुपमा पहिचान हुन माथि बुँदा १ को (क) र (ख) मा उल्लेख भएको अवस्था हुनु हुँदैन । प्राकृतिक व्यक्तिको निजी भवनमा स्वामित्व राख्ने र १० वर्ष वा सोभन्दा बढी अवधि पटक पटक वा अविच्छिन्नरुपमा बसोबास गरेको अवस्था पूरा भएको हुनु पर्दछ । यी दुई अवस्था पुरा नभएको घर तथा घरले ओगटेको घरजग्गाको निःसर्गबापत प्राप्त भएको रकम १० लाखभन्दा बढी भएको अवस्थामा त्यस्तो घरजग्गा गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको रुपमा पहिचान हुन्छ । प्राकृतिक व्यक्तिको निःसर्ग भएको कस्तो घर वा घरजग्गा गैर व्यावसायिक सम्पत्ति हुन्छ वा हुँदैन भन्ने सम्वन्धमा निम्न उदाहरणले स्पष्ट हुन्छ ।

उदाहरणः १

हरिशरण पाण्डेको काठमाण्डौंस्थित नयाँ बानेश्वरमा रहेको घर उनले २०७६ साल वैशाखमा भिमशरण क्षेत्रीलाई १ करोडमा बिक्री गरेका रहेछन् ।

हरिशरण पाण्डेलाई उक्त घर अंशवण्डाको रुपमा २०७० साल साउनमा निजको बुबाबाट प्राप्त भएको रहेछ । हरिशरण पाण्डेले बिक्रीको माध्यमबाट निःसर्ग गरेको घरमा निजको स्वामित्व १० वर्षभन्दा कम रहेको र १० लाखभन्दा बढी मूल्यमा निःसर्ग भएकोले उक्त घर बिक्री गर्दा सो घर गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति हुन्छ । यस्तो सम्पत्तिको निःसर्ग हुँदा भएको लाभमा पुँजीगत लाभकर दाखिला गर्नु पर्दछ ।

(क) स्वामित्व अवधिको उदाहरणः

उदाहरणः १ क

प्रेमप्रसाद आचार्यले काठमाडौंमा २०६२ साल कात्तिक २३ गते दुई करोड रुपैयाँ पर्ने एक भवन खरिद गरेका रहेछन् । निजले सो भवन २०७२ साल पुष २६ गते तिन करोड रुपैयाँमा बिक्री गरेका रहेछन् ।

निज २०६२ साल कात्तिक २३ गतेदेखि २०७२ साल पुष २६ गतेसम्म पटक पटक गरी कुल १२० दिन विदेश गएका रहेछन् । यस सम्पत्तिका सन्दर्भमा निज प्रेम सो भवनको १० वर्षभन्दा बढीको स्वामीत्व भए तापनि सो भवनमा निज प्रेम अविच्छिन्न वा पटक पटक गरी १० वर्षभन्दा कम बसोबास गरेको कारण उपरोक्त भवन गैरव्यवसायिक करयोग्य सम्पत्ति मानिन्छ ।

तर, निज प्रेमले उक्त भवन दुई महिनापछि बिक्री गरेको भए निजले पटक पटक गरी १० वर्ष भन्दा बढी बसोबास गरेको अवस्था पनि पुरा हुने हुँदा सो भवन गैरव्यवसायिक करयोग्य सम्पत्ति मानिदैनथ्यो ।

उदाहरणः २

दिनकर झा बीरगञ्ज महानगरपालिका वडा नं. १० स्थित पैतृक घरमा २०४० सालदेखि बस्दै आएका रहेछन् । उक्त घर उनको बुबाको स्वामित्वमा रहेकोमा २०६५ सालमा निजको वुवाको स्वर्गारोहण भएपश्चात सो घर उनको स्वामित्वमा आएको रहेछ ।

दिनकर झाले उक्त घर २०७४ साल माघमा ८० लाख रुपैयाँमा उज्यालो फाउण्डेशनलाई बिक्री गरेका रहेछन् । यसरी बिक्री गरेको घरमा दिनकर झा १० वर्षभन्दा बढी बसोबास गरेको भए तापनि सो घर निजको स्वामित्वमा १० वर्ष भन्दा कम रहेकोले घर बिक्री गर्दा ८० लाख रकम प्राप्त भएको सो घर गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति हुन्छ ।

उदाहरणः ३

दिनेश शर्माले काठमाडौंको ठमेलमा २०५० सालमा जग्गा खरिद गरी भवन निर्माण गरेका रहेछन् । निजले निर्माणपश्चात सो भवन रेष्टुरेन्ट व्यवसाय सञ्चालनको लागि रिक्रीएशन प्रालिलाई भाडामा दिएका रहेछन् । निजले सो भवन २०६५ सालमा रिक्रियशन प्रालिलाई नै ५ करोड रुपैयाँमा बिक्री गरेका रहेछन् ।

शर्माले बिक्री गरेको भवनमाथि निजको स्वामित्व १० वर्षभन्दा बढी भएता पनि निजले सो भवनमा दश वर्षभन्दा कम बसोबास गरेकोले बिक्री गरिएको उक्त भवन गैर व्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको रुपमा पहिचान हुन्छ र बिक्री गर्दा भएको लाभमा पुँजीगत लाभकर आकर्षित हुन्छ ।

(ख) रकम सीमाको उदाहरण

उदाहरणः ४

सतिश माथेमाले ललितपुरको सानेपामा २०५५ सालमा आफ्नो नाममा जग्गा खरिद गरी सोही वर्ष घर निर्माण गरी बसोबास गर्दै आएका रहेछन् । निजले उक्त घर २०७५ सालमा १ करोड ५० लाखमा क्षितिज विद्यालयलाई बिक्री गरेका रहेछन् ।

सतिश माथेमाले बिक्री गरेको उक्त घरको बिक्री मूल्य १० लाख रुपैंयाँभन्दा बढी भएको तर सो घरमाथि उनको स्वामित्व १० वर्ष भन्दा बढी भएको र बसोबास समेत १० वर्षभन्दा बढी गरेकोले निजले बिक्री गरेको सो घर गैर व्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति हुँदैन । यस्तोमा पुँजीगत लाभकर गणना गर्नु पर्दैन ।

उदाहरणः ४ क

गुठी संस्थानले आफनो स्वामित्वमा रहेको जनकपुर उपमहानगरपालिका वडा नं. १ स्थित १२ कठ्ठा जग्गा २०७६ साउन महिनामा ६० लाख रुपैयाँमा जनकपुर उपमहानगरपालिकालाई बिकी्र गरेको रहेछ ।

गुठी संस्थानको लागि यो जग्गा व्यवसायिक सम्पति होइन । आयकर ऐन, २०५८ को दफा २ को उपदफा (व) अनुसार गुठी संस्थान प्राकृतिक व्यक्ति नभएकोले सोही दफाको उपदफा (द) बमोजिम गैर व्यावसायिक करयोग्य सम्पति पनि होइन ।

तथापि गुठी संस्थानले आफनो स्वामित्वमा रहेको जग्गा निसर्ग गरेकोले आयकर ऐन, २०५८ को दफा ९५क. को उपदफा (६) बमोजिम निःसर्ग भएको मूल्यमा मालपोत कार्यालयले रजिष्ट्रेशनका बखत १.५ प्रतिशतका दरले हुने ९० हजार अग्रिम कर असुल गर्नुपर्दछ ।

कुनै एकलौटी फर्म, साझेदारी फर्म, कम्पनी, गैरसरकारी संस्था, ट्रष्ट, निजी विद्यालय, विश्व विद्यालय लगायतका निकायहरु तथा घर वा फ्ल्याट निर्माण गरी बिकी्रको कारोवार गर्ने व्यवसायीले आफ्नो स्वामित्वको जतिसुकै मूल्यको जग्गा वा भवन निसर्ग गर्दा मालपोत कार्यालयले रजिष्ट्रेशनका बखत यसै बमोजिम अग्रिम कर असुल गर्नुपर्दछ ।

(ग) क्षेत्रफल

आयकर ऐन, २०५८ को दफा २ को खण्ड (द) मा गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको परिभाषा गरेको र उक्त परिभाषाको उपखण्ड (२) को स्पष्टिकरणमा निम्नानुसार व्यवस्था रहेको छः

निजी भवनले ओगटेको क्षेत्रफल बराबरको जग्गा वा एक रोपनी जग्गामध्ये जुन घटी हुन्छ त्यसलाई सम्झनु पर्छ ।

ऐनमा भएको यस व्यवस्थाले प्राकृतिक व्यक्तिको निजी भवन जुन गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको परिभाषा अन्तर्गत पर्दैन त्यस्तो भवनले चर्चेको क्षेत्रफल बराबरको जग्गा वा एक रोपनी जग्गामध्ये जुन घटी हुन्छ सो बराबर जग्गा समेत गैर व्यावसायिक सम्पत्तिको परिभाषा अन्तर्गत पर्दैन ।

यसरी आयकर ऐनले गैरव्यावसायिक सम्पत्तिको परिभाषामा नपर्ने निजी भवनले आगटेको जग्गालाई समेत करको दायराभन्दा बाहिर राखेकोछ । ऐनको यस व्यवस्थालाई निम्न उदाहरणबाट स्पष्ट हुन सकिन्छ ।

उदाहरणः ५

श्रीराम शर्माको ललितपुरको कुपण्डोलमा निजको आफ्नो स्वामित्वमा रहेको भवन निजले बसन्त शर्मालाई दुई करोड रुपैयाँमा बिक्री गरेका रहेछन् । श्रीराम शर्माको उक्त भवनको स्वामित्व १५ वर्षदेखि रहेको र सोही समयदेखि अविच्छिन्नरुपमा बसोवास समेत गर्दै आएको हँुदा उक्त भवन गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको परिभाषा अन्तर्गत पर्दैन ।

श्रीराम शर्माको उक्त भवनको कम्पाउण्ड ८ आना रहेको र भवन ४ आनामा निर्माण भएको रहेछ । आयकर ऐन, २०५८ को दफा २ को खण्ड (द) को उपखण्ड (२) को स्पष्टिकरणमा भवन र भवनले ओगटेको क्षेत्रफल बराबरको जग्गालाई समेत निजी भवनमा नै समावेश गरेकोले श्रीराम शर्माले बिक्री गरेको भवनले ओगटेको ४ आना जग्गा र सो बराबरको क्षेत्रफल ४ आना समेत गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति नहुने हँुदा उक्त ४ आना समेत करको दायरामा पर्दैन ।

उदाहरणः ६

रमेश शर्माले लाजिम्पाटमा रहेको भवन तथा १२ आना जग्गा ३ करोडमा बिक्री गरेका रहेछन् । उक्त, भवन उनले २०६० सालमा निर्माण गरी आफैले बसोबास गर्दै आएका रहेछन् ।

बिक्री गरिएको भवन ४ आनामा निर्माण भएको रहेछ । रमेश शर्माले बिक्री गरेको भवनको मोल १ करोड रुपैयाँ तथा जग्गाको बिक्री मोल २ करोड कायम भएको रहेछ ।

यस अवस्थामा भवनले ओगटेको ४ आना तथा सो बराबरको क्षेत्रफल ४ आना गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति हुँदैन । बाँकी रहेको ४ आना जग्गाको बिक्री मूल्य (२ करोड/१२×४).६६,६६,६६६ गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति हुने हँुदा सो रकममा पुँजीगत लाभकर आकर्षित हुन्छ ।

उदाहरणः ७

तिलक बस्नेतको बालाजुस्थित ३ रोपनीको कम्पाउण्डमा निर्माण भएको भवन तथा जग्गा (३ रोपनी जग्गाको ५ करोड रुपैयाँ र भवनको ५ करोड रुपैयाँ मूल्य कायम गरी) कुल १० करोड रुपैयाँमा उचित श्रेष्ठलाई बिक्री गरेका रहेछन् । निजको भवनले २ रोपनी जग्गा ओगटेको र सो भवन ११ वर्षदेखि निजकै स्वामित्व रहेको र सोही समयदेखि सोही भवनमा बसोबास गर्दै आएका रहेछन् ।

निजी भवनले ओगटेको क्षेत्रफल बराबरको जग्गा वा एक रोपनी जग्गामध्ये जुन घटी हुन्छ त्यसलाई बुझाउने छ भन्न्। व्यवस्था आयकर ऐनको दफा २ को खण्ड (द) को उपखण्ड (२) को स्पष्टिकरणमा रहेको छ ।

ऐनको यस व्यवस्थाले गर्दा तिलक बस्नेतले बिक्री गरेको भवन तथा सोले ओगटेको जग्गा मध्येको १ रोपनी जग्गा गैर व्यायसायिक करयोग्य सम्पत्ति हुँदैन । तर, बाँकी २ रोपनी जग्गाको बिक्री रकम १० लाखभन्दा बढी भएकोले २ रोपनी जग्गा गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति हुन्छ ।

उदाहरणः ८

दिपक थापाको स्वामित्वमा काठमाडौंको गौशालामा ८ आना जग्गासहित एक तलाको भवन रहेछ । निजले सो जग्गा तथा भवन २०६० साल श्रावणमा खरिद गरी सोही घरमा बसोबास गर्दै आएको रहेछन । निजले २०६५ साल चैत्रमा एक तला थप गरेका रहेछन् ।

दिपक थापाले आफ्नो स्वामित्वमा रहेको उल्लिखित जग्गा तथा भवन ८४ लाख रुपैयाँमा २०७१ साल वैशाखमा बिक्री गरेका रहेछन् । निजको ८ आना जग्गामध्ये ३ आना भवनले आगटेको रहेछ ।

दिपक थापाले जग्गा तथा भवन बिक्री गर्दा जग्गाको प्रतिआना ८ लाख रुपैयाँका दरले ६४ लाख रुपैयाँमा र भवन ४० लाख रुपैयाँ बजार मूल्य कायम भएको रहेछ ।

दिपक थापाले सो जग्गा तथा भवन (एक तला) २०६० साल श्रावणमा खरिद गरी सोही भवनमा बसोबास गरी आएकोले भवन तथा सो भवनले ओगटेको ३ आना तथा सो बराबरको क्षेत्रफल गरी ६ आना जग्गा गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति हुँदैन ।

तर, २०६५ साल चैत्रमा थप गरेको तलाको बिक्री भएको भवन ४० लाख रुपैयाँको समानुपातिक रुपले हुने रकम २० लाख रुपैयाँ तथा २ आना जग्गाको १६ लाख रुपैयाँ गरी हुन आउने रकम ३६ लाख रुपैयाँ भएकोले थप गरेको तला तथा ऐनको दफा २ को खण्ड द को उपखण्ड (२) को स्पष्टिकरण अनुसार निजी भवन अन्तर्गत नपरेको २ आना जग्गा गैर व्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति हुन्छ ।

(३) तीन पुस्ता सम्बन्धमा हक हस्तान्तरण

निःसर्ग गरिएको भवन निःसर्ग गर्ने व्यक्ति र निःसर्गबाट प्राप्त गर्ने व्यक्ति बीचमा तीन पुस्ते सम्बन्ध रहेको र निःसर्ग केवल निःशुल्क हस्तान्तरण (पारिवारिक हस्तान्तरण) भएमा सो सम्पत्ति गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति हुँदैन ।
यहाँ हस्तान्तरण भन्नाले सामान्यतयाः अंशबण्डा, अपुताली, बकसपत्र, मृत्युपछिको हस्तान्तरण आदि पर्दछ । तीनपुस्ता बाहेक अन्यबाट बकसपत्र जस्ता प्रकृयाबाट हस्तान्तरण गरिएको सम्पत्तिको हकमा भने त्यस्ता सम्पत्तिलाई गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति मानिन्छ ।

यसलाई देहायको उदाहरणबाट स्पष्ट गर्न सकिन्छ

उदाहरणः ८ क

प्रेमप्रसाद आचार्यले काठमाडौंमा २०६६ साल कार्तिक २३ गते दुई करोड रुपैयाँपर्ने एक भवन खरिद गरेका रहेछन् । निजले सो भवन २०७६ साल पुष २६ गते कैलाश श्रेष्ठलाई ३ करोड रुपैयाँमा बिक्री गरेका रहेछन् ।

निज २०६६ साल कात्तिक २३ गतेदेखि २०७६ साल पुष २६ गतेसम्म पटक पटक गरी कुल १२० दिन विदेश गएका रहेछन् । यस सम्पत्तिका सन्दर्भमा निज प्रेम सो भवनको १० वर्षभन्दा बढीको स्वामी भए तापनि सो भवनमा निज प्रेम अबिच्छिन्न वा पटक पटक गरी १० वर्षभन्दा कम बसोबास गरेको कारण उपर्युक्त भवन गैर व्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति मानिन्छ ।

तर, निज प्रेमले उक्त भवन दुई महिनापछि बिक्री गरेको भए निजले पटक पटक गरी १० वर्षभन्दा बढी बसोबास गरेको अवस्था पनि पुरा हुने हुँदा सो भवन गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति मानिदैनथ्यो ।

तर, १० वर्षभन्दा कम अवधि बसोबास गरेको भवन तीनपुस्ता बाहिरको व्यक्तिलाई बिक्री गरेको हुँदा गैर व्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति भयो । यदि उक्त भवन प्रेमप्रसादले आफ्नो श्रीमती वा छोरालाई निःशुल्क हस्तान्तरण गरेको भए श्रीमती वा छोरालाई गरेको हस्तान्तरण पारिवारिक हस्तान्तरण भित्रपर्ने भएकोले गैर व्यावसायिक करयोग्य सम्पत्ति मानिदैनथ्यो ।

उदाहरणः ८ ख

प्रवेश बस्नेत भन्ने व्यक्तिले एक वर्षअघि खरिद गरेको आफ्नो नाममा रहेको ५ करोड रुपैयाँ पर्ने जग्गा आफ्नो छोराको छोरा (नाती) लाई बकसपत्रद्धारा हस्तान्तरण गरिदिएका रहेछन् । हस्तान्तरणको समयमा उक्त सम्पत्तिको बजार मूल्य ६ करोड रुपैयाँ रहेछ ।

बजार मूल्य जतिसुकै भएपनि तीनपुस्ताभित्र बकसको माध्यमबाट नि:शुल्क हस्तान्तरण गरिएको हुनाले उक्त सम्पत्ति गैरव्यवसायिक करयोग्य सम्पत्ति मानिँदैन ।